티스토리 뷰
목차
반응형
양도소득세는 단순히 "집을 팔면 내는 세금"이 아닙니다.
거래 시점, 보유·거주 기간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세부 계산이 달라집니다.
특히 2025년에는 일부 규정이 개정되어, 최신 기준을 반드시 확인해야 합니다.
이번 글에서는 법적 근거, 계산 절차, 공제 항목, 가산세 위험까지 모두 정리합니다.
1. 양도소득세의 법적 근거
양도세의 근거는 「소득세법」 제94조~제104조에 있습니다. 주요 조항은 다음과 같습니다:
- 제94조: 양도소득의 범위
- 제95조: 필요경비 산정 방법
- 제96조: 양도가액의 계산
- 제97조: 취득가액의 계산
- 제104조: 세율 규정
2. 양도차익과 과세표준 계산 절차
1단계: 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
2단계: 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
3단계: 과세표준 = 양도소득금액 – 기본공제(연 250만원)
4단계: 세율 적용 후 산출세액 계산
3. 2025년 양도세율 구조
일반세율은 소득세 기본세율을 따릅니다. 단, 단기보유 및 다주택자에게는 중과세가 적용됩니다.
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,200만원 이하 | 6% | 0 |
| 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 1억5천만원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 |
4. 장기보유특별공제 (2025년 기준)
1세대 1주택의 경우, 보유와 거주기간을 각각 최대 40%까지 인정하여 총 80% 공제 가능합니다.
예를 들어, 보유 10년 + 거주 10년을 모두 충족하면 양도차익의 80%를 공제받습니다.
다주택자 및 단기보유자는 이 공제가 적용되지 않거나 제한됩니다.
5. 단기보유·다주택 중과세
- 1년 미만 보유: 양도차익의 70% 과세
- 2년 미만 보유: 양도차익의 60% 과세
- 조정대상지역 내 2주택 이상: 기본세율 + 20%포인트
- 조정대상지역 내 3주택 이상: 기본세율 + 30%포인트
6. 신고 기한과 가산세
양도세는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내 신고해야 합니다.
기한을 놓치면 다음과 같은 가산세가 발생할 수 있습니다:
- 무신고가산세: 산출세액의 20% (부정무신고 시 40%)
- 과소신고가산세: 과소신고액의 10% (부정행위 40%)
- 납부불성실가산세: 미납세액 × 일수 × 0.025%
7. 마무리
양도소득세는 단순히 세율표만 보는 것이 아니라, 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부, 공제 조건을 모두 고려해야 정확한 계산이 가능합니다. 또한 가산세 리스크까지 염두에 두어야 하기 때문에, 사전 시뮬레이션이 필수적입니다.
👉 참고: 국세청 공식 홈페이지
✅ 관련글 읽어보기
반응형