보증금 4천만 원 인상 통보. 김서울(33)은 ‘최저 3%대’ 광고에 끌렸지만, 급여이체·카드실적·자동이체를 당장 채우기 어렵다는 현실을 인정했습니다. 그는 우대 2가지만 충족해도 유리한 조합을 찾아 중도상환 수수료가 낮은 상품을 선택했고, 두 달 뒤 금리 하락 시 갈아탈 여지를 남겼습니다. ‘한 번에 완벽한 최저’보다 ‘움직일 수 있는 조건’을 택한 결정이 결과적으로 이자를 절감했습니다.
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서울 전세자금대출 금리 2025 비교표
같은 ‘최저금리’도 우대 충족 난이도와 중도상환 수수료를 합치면 체감 비용이 달라집니다. 이 글은 최저 수치만 나열하지 않고, 실제 선택에 필요한 현실 지표로 비교합니다. 3분 만에 “내 조건에 유리한 선택”을 좁히세요.
2025 서울 전세대출, 핵심 포인트 4가지
- 우대금리 ≥ 2개가 현실적으로 가능한지(급여이체·카드실적·자동이체)
- 중도상환 수수료 0.5~0.7%p 구간: 2년 내 이사/갈아타기 계획이 있으면 총비용 역전 가능
- 보증기관(HUG/HF/SB) 선택에 따른 한도·보증료 차이
- 혼합형/재약정 옵션: 금리 하락 국면에서 갈아탈 여지 확보
핵심만 보는 비교표
서울 · 2025 우대현실성 중도상환
| 은행 | 금리 유형 | 최저 금리* | 최대 한도 | 우대 포인트 | 주의 포인트 |
|---|---|---|---|---|---|
| KB | 변동/혼합 | 은행 공시 확인 | 보증한도 내 | 급여이체·카드실적 | 우대 미충족 시 총비용 ↑ |
| 신한 | 변동/혼합 | 은행 공시 확인 | 보증한도 내 | 자동이체·주거래 기간 | 중도상환 수수료 체크 |
| 하나 | 변동/혼합 | 은행 공시 확인 | 보증한도 내 | 모바일 신청 우대 | 만기연장 조건 확인 |
| 우리 | 변동/혼합 | 은행 공시 확인 | 보증한도 내 | 청년·신혼 특례 | 특례 요건 까다로움 |
* 금리는 수시 변동. 최종 신청 전 각 은행 공시에서 최신 확인 권장.
체감 금리 비교 (우대 50% 충족 가정 · 예시)
KB ████████████████████ ≈3.4%
신한 █████████████████████ ≈3.5%
하나 ██████████████████████ ≈3.5%
우리 ███████████████████████ ≈3.6%
사례: “전세 난민 김서울씨의 72시간”
대출 이자 계산
예) 보증금 2억, 대출 1억4천(70%), 금리 3.5% 가정. 월 이자 ≈ 1억4천 × 3.5% ÷ 12 ≈ 40만8천 원.
A상품: 금리 3.4% + 중도상환 0.7%p / B상품: 금리 3.5% + 중도상환 0.3%p.
12개월 내 갈아탈 가능성이 있으면 B가 총비용이 더 낮아질 수 있습니다(수수료×대출잔액 vs 금리차×기간 비교).
지금 당장 선택을 좁히는 4문장 스크리닝
① 우대 2가지 이상 즉시 충족 가능? (급여이체·카드실적·자동이체)
② 2년 내 이사/갈아타기 가능성 높음? → 중도상환 0.6%p vs 금리 -0.1%p 계산
③ 보증금 크면 보증기관(HUG/HF/SB) 한도/보증료 차이 먼저 확인
④ 금리 하락 기대 시 혼합형/재약정 우대 옵션 여부 체크
거절되는 이유 Top 3 → 우회 루트
- 재직·소득 증빙 불명확 → 건강보험자격득실·원천징수 영수증 미리 준비, 최근 이직은 ‘보증형’ 우선.
- 보증금 과대/시세 미달 → 실거래가/국토부 시세 캡처 첨부, 계약 전 은행 사전심사(AL) 받기.
- 우대금리 미충족 → 급여이체 전환이 어렵다면 자동이체 + 카드실적 콤보, 부족분은 예·적금 연동으로 보완.
팁: ‘특례’라는 말에 집착하기보다 기본금리 + 현실적 우대 2개 조합이 총비용을 낮춥니다.
신청 절차(서울 기준) · 타이밍 체크
- 앱/영업점 사전한도 조회 → 계약 조건과 한도 맞는지 확인
- 임대차계약서 특약: 대출 불가 시 해제 조항 점검
- 보증기관 심사(HUG/HF 등) 동의, 필요서류 업로드
- 잔금일 3~5영업일 전 대출 실행 예약
- 입금·근저당 설정·전입·확정일자까지 완료 체크
서류: 신분증, 주민등록등본, 임대차계약서(확정일자), 재직·소득 증빙, 전입예정사실증명(필요시), 통장사본.
편집자 노트: ‘최저금리’가 함정이 되는 순간
전세대출은 받고 끝이 아닙니다. 금리 사이클이 내려갈 때 갈아탈 여지를 남겨두는 전략이 실속입니다. ‘잠깐 더 낮은 최저’보다, 중도상환 0.5%p 이하 + 우대 2개 현실 충족 조합이 서울처럼 보증금 큰 지역에서 총비용을 확 낮춥니다. 오늘 결정이 내년의 이자 지출을 바꿉니다.
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※ 본문 시각화 수치는 예시이며, 실제 금리는 각 은행 공시·상담 결과에 따릅니다.
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